"拆迁潮" 终究还是来了？住建部明确，今后老旧房全都采用这两种方式处置

原创首发｜未经授权禁止转载 "拆迁潮终究还是来了？" 最近这几个字，在朋友圈和各种群里传疯了。 9 月 18 日国新办发布会上，住建部相关负责人李晓龙明确：老旧住房有两种处置方式 —— 一是原拆原建，D 级危房等经鉴定必须拆除的，必须拆除重建；二是改造、维修、局部提升。 消息一出，"拆迁潮来了"" 拆字造富又要回来了 " 迅速刷屏。有老房子的盘算能赔多少，没老房子的遗憾没赶上。 但说实话，这次真不是你想的那样。这两种方式和过去 "拆了给钱、一夜翻身" 的棚改完全是两码事，咱们一层层说清楚。 先搞懂，"两种方式" 到底是什么。 第一种，原拆原建 —— 但仅限 D 级危房，范围极小。必须拆除重建的，仅指经鉴定为 D 级的危房、改造不经济的非成套住房，承重结构承载力不足、有整体坍塌风险，是必须兜底的民生问题。 对比棚改高峰期年均数百万套的节奏，现在原拆原建规模小得多、占存量住房比例极低 —— 根本谈不上 "拆迁潮"。 第二种，改造维修、局部提升 —— 这才是绝大多数老旧房的主流路径。更换老化管线、加装电梯、提升厨卫品质，增加适老化和智能化设施、补齐社区配套，居民不用搬迁、不用花大钱，就能实现居住升级。 7 年旧改已打下坚实基础。2019 年至 2024 年，全国累计改造老旧小区 28 万个，惠及 4800 万户、超 1.2 亿人，加装电梯超 13 万部。 "十五五" 还将新开工改造 11.5 万个老旧小区、更新加装 57.5 万台电梯 —— 改造的体量和力度，远大于拆除重建。 拆除重建仅限极少数危房，改造覆盖绝大多数老旧房 —— 看清这个比例，就知道 "拆迁潮" 有多夸张。 但有人可能还要问：原拆原建不也是拆迁吗？能不能也像过去那样一夜翻身？ 原拆原建和棚改拆迁从根上就不是一回事，"一夜翻身" 的基础不存在了。 目的不同。棚改后期主要是消化三四线库存、搞土地开发；原拆原建核心是消除安全隐患、改善居住条件，不涉及土地出让和商业开发。 没有土地增值收益，就没有 "拆一户赔几百万" 的空间 —— 这是最根本的区别。 资金不同。棚改靠央行 PSL 贷款，拆迁户直接拿现金入市买房；原拆原建是 "居民自筹为主、政府补贴为辅"，按建安成本分摊，没有大额现金补偿。 说白了，过去是 "政府拆你房、给你一笔钱"，现在是 "你凑钱、政府帮一点、原地盖新房"。 结果不同。棚改往往异地安置或直接给现金；原拆原建居民不用离开熟悉社区，原地建设层高 3 米、配电梯、独立厨卫的新房，产权不变、面积适当增加。 本质是居民共同出资升级住房，而非靠拆迁变现翻身。 落地案例已经印证。北京西城区三里河一区 28 号楼，1979 年的 D 级危房，54 户居民全部同意原拆原建，按每平方米约 6000 元出资，2026 年春节前原地搬进带电梯、独立厨卫的新房。 没有现金补偿，只有居住改善。上海彭浦新村 2110 户居民从合用厨卫的老工房搬进电梯新房，户均出资数十万，增值完全来自品质提升。 民生兜底、居民自筹、原地升级 —— 原拆原建从根上就没有 "一夜翻身" 的基因。那为什么这个时候明确？ 背后的大逻辑是：楼市进入存量房主导的新阶段，拆改结合是时代的必然选择。 今年前 8 个月全国二手房交易占比已达 52%，一线城市更高。城镇住房存量巨大、覆盖数亿户家庭，占居民家庭总资产六成以上。 这么大的存量不能放任老化贬值，必须建立全生命周期更新制度。拆改结合落地，有多重积极效应。 一是稳住价值预期。过去老房子长期面临 "等拆迁遥遥无期、不改造持续贬值" 的困境，如今明确了 "能改则改、危则重建" 的路径，老房子从 "逐年折旧的消耗品" 变成 "可升级、能保值" 的资产。 贝壳研究院数据显示，完成系统性改造的小区房价平均上涨 8%-12%，直接切断了 "老房贬值→降价出手→次新房跟跌" 的负循环。 二是拉动投资和消费。城市更新不大规模举债、不产生新库存，既能带动电梯、建材等上游产业，还能释放装修、家电、家居等下游消费。中央已安排 2570 亿元城市更新资金，"十五五" 投资规模可观。 三是实现 "住有宜居"。"十五五" 计划加装更新 57.5 万台电梯，解决约千万 "悬空老人" 出行难题，配建养老驿站、托育中心，补齐老城区服务短板。 那么对普通人来说，该怎么看、怎么办？ 先校准认知：放下造富执念，接受 "稳中有升" 是常态。过去 "买房就赚、拆迁翻身" 的阶段已经结束，这不是坏事 —— 恰恰说明楼市进入更健康、更公平的成熟阶段。 8 月一线城市房价已连续 6 个月环比正增长，市场温和修复。房子首先是用来住的，舒适度、通勤、配套比账面浮盈更重要。 居住升级：用好政策红利，按需改善不必等。新房端现房销售推进，层高不低于 3 米、四层以上配电梯、质量看得见；老房子加梯、改管网、配养老托育，不换房